L’obbligo di informazione del mediatore riguardo al mancato rilascio del certificato di abitabilità.
Con ordinanza 5 agosto 2022, n. 24317, la Corte di Cassazione, nel confermare il precedente orientamento, ha ribadito che, in tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di abitabilità (o agibilità), pur non incidendo sul piano della validità del contratto, integra però un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 c.c.1, o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, salvo che quest’ultimo non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o comunque esonerato il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza (cfr. Cass., ord. n.19749/2020).
Va però precisato che, secondo l’orientamento della medesima Corte, il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude che la vendita dell’immobile, che al momento del contratto ne sia privo, possa essere configurata come una ipotesi di vendita di aliud pro alio (cfr. Cass. n. 6548/2010): la mancata consegna del certificato di abitabilità non può, pertanto, determinare, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promittente venditore (cfr. Cass., ord. n.20426/2018).
Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare l’atto di compravendita è giustificato.
Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo del certificato di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune – nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore – è giustificato, ancorché si tratti di fenomeno occorso in epoca anteriore all’entrata in vigore della legge 47/1985, poiché il predetto certificato è essenziale, avendo l’acquirente interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico- sociale nonché a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè a garantire la fruibilità e la commerciabilità del bene (cfr. Cass. n. 2196/2020).
Né, secondo la Suprema Corte, a tale conclusione può derogarsi in ragione dell’asserita conoscenza, a cura del promissario acquirente, del difetto di tale attestazione. E tanto in quanto se, per un verso, l’eccezione di inadempimento basata sulla mancanza del certificato di abitabilità dell’immobile non può essere proposta qualora risulti che il promissario acquirente era a conoscenza di tale situazione, per altro verso, il presupposto dell’obbligo che l’art. 1477, terzo comma, c.c.2 pone a carico del venditore (e non del promittente venditore), in ordine alla consegna dei documenti
relativi all’uso della cosa venduta, fa sì che tali documenti (e, quindi, anche il certificato ovvero la segnalazione certificata di agibilità, n.d.a.) siano necessari all’uso della medesima e si trovino in possesso del venditore, il quale, in caso negativo, dovrà comunque curarne la formazione e, in caso di preventiva conclusione del contratto preliminare, è necessario che tali documenti siano acquisiti dal promittente venditore e consegnati al promissario acquirente all’atto della stipula del contratto definitivo di vendita (cfr. Cass., ord. n. 20426/2018 cit.).
L’incidenza sulla «commerciabilità economica» dell’immobile.
L’assenza di agibilità o la non corrispondenza della stessa ai requisiti di legge incide, quindi, sulla «commerciabilità economica» dell’immobile; in termini di inadempimento, è, infatti, qualificabile come vizio della cosa venduta o promessa in vendita, tale da determinare il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva e, quindi, di invocare la risoluzione del contratto (cd. “azione redibitoria”), ovvero consentirgli di avvalersi dell’azione diretta ad ottenere la riduzione del prezzo pattuito (cd. “actio quanti minoris”), anche in sede di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto, ex art. 2932 c.c.3, per i vizi da cui è affetto l’immobile negoziato nel relativo contratto preliminare, ai sensi del combinato disposto dell’art. 1490 c.c. (inidoneità della cosa all’uso cui è destinata o apprezzabile diminuzione del suo valore), e dell’art. 1492, comma 1, c.c. (in termini di effetti della garanzia per i vizi della vendita), o in alternativa la condanna del promittente venditore all’eliminazione dei vizi. Questo perché l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene (cfr. Cass. n. 2196/2020), per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali (cfr. Cass622/2019), specie se il promissario acquirente non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o comunque non abbia esonerato il promittente venditore dall’obbligo di ottenere la relativa attestazione. Dal suddetto principio si ricava che per i contratti di compravendita – e quindi, con maggior forza, per i contratti preliminari di compravendita – la mancata consegna o il
mancato rilascio del certificato di agibilità o l’insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato incidono sul piano dell’adempimento, e non su quello della validità, del contratto (cfr. Cass. n. 10665/2020). Si può, pertanto, sostenere che l’agibilità non incide sulla “commerciabilità giuridica” dell’immobile in quanto non costituisce requisito essenziale per procedere alla valida conclusione del contratto preliminare e non impedisce la stipula del definitivo atto di compravendita, da ritenersi, pertanto, pienamente valido anche se privo dell’indicazione degli estremi relativi all’agibilità.
Non sussiste alcun automatismo tra procedura edilizia, attestazione di conformità e riconoscimento dei requisiti di agibilità.
Secondo i giudici di legittimità, l’ammissibilità di tali rimedi di carattere generale, previsti per i contratti sinallagmatici (qual è un contratto preliminare di compravendita), discende dalla violazione dell’impegno traslativo assunto dal promittente venditore col preliminare, costituente la sola fonte dei diritti e degli obblighi contrattuali delle parti (fino alla stipulazione del definitivo), la quale esige che il bene oggetto del contratto sia trasferito in conformità alle previsioni e senza vizi (cfr. Cass. n. 3855/2016) ed è irrilevante la circostanza che l’immobile sia regolare sotto il profilo edilizio, anche nell’ipotesi in cui sia stata rilasciata una concessione edilizia in sanatoria, non sussistendo alcun automatismo tra procedura edilizia, attestazione di conformità e riconoscimento del detto requisito.
Infatti, il d.lgs. 25 novembre 25 novembre 2016, n. 222, che ha ricondotto la certificazione al regime della segnalazione certificata di inizio attività, ha confermato la rilevanza del requisito della conformità edilizia ed urbanistica, prevedendo – nel sostituire l’art. 24 del d.P.R. 380/2001 – la “conformità dell’opera al progetto presentato” tra quanto deve essere attestato dal tecnico asseverante all’atto della presentazione della dichiarazione. Alla stregua del quadro normativo di riferimento, emerge che, sebbene il permesso di costruire e il certificato di agibilità svolgano effettivamente funzioni differenti, mirando alla tutela di beni giuridici non coincidenti, in quanto il certificato di agibilità, in particolare, assolve la funzione di accertare la realizzazione dell’immobile secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il titolo edilizio è finalizzato all’accertamento del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche (cfr. Cons. di Stato, sent. n. 8180/2019), il certificato di agibilità presuppone, comunque, la conformità delle opere realizzate al titolo edilizio abilitativo (cfr. Cons. di Stato, sent. n. 6780/2022).
Il mediatore ha l’obbligo di informare il proponente acquirente della propria inconsapevolezza circa la verità di quanto dichiarato dal venditore, chiarendo che si tratta di notizia non controllata. In particolare, dovrebbe precisare di non avere fatto verifiche circa l’esistenza o meno del certificato di agibilità. In conclusione, il fatto che la mancanza dell’agibilità non rende il bene
incommerciabile, non esclude l’obbligo del mediatore di rendere consapevole la parte promissaria acquirente della sua esistenza, reperibilità, o irreperibilità.