Sulla Gazzetta Ufficiale n. 197 del 24 agosto 2022 è stato pubblicato il decreto del Ministero della Giustizia 6 giugno 2022, n. 125, recante il “Regolamento relativo al modello standard di garanzia fideiussoria relativa al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire, ai sensi dell’art. 3, comma 7-bis del decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122”.
Il regolamento determina il modello standard della fideiussione di cui all’art. 2 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210”.
Ai sensi dell’art. 1, comma 2, del D.M. n. 125/2022, la fideiussione può essere rilasciata anche congiuntamente da più garanti. In tal caso le singole garanzie possono essere prestate sia con atti separati per ciascun garante e per la relativa quota, sia con unico atto che indichi i garanti e le relative quote.
La suddivisione per quote opera nei rapporti interni ai garanti medesimi, fermo restando il vincolo di solidarietà nei confronti dell’acquirente dell’immobile da costruire.
Il successivo comma 3 dispone che la fideiussione deve prevedere l’importo massimo complessivo garantito, corrispondente alle somme e al valore di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha riscosso e quelli che, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere, senza franchigie.
Al comma 4 è previsto che la fideiussione è stipulata secondo il modello standard di cui all’allegato A), di cui fa parte integrante la scheda tecnica di cui all’allegato B) e che le clausole previste dalla Sezione I (CONDIZIONI GENERALI DI GARANZIA) ‒ artt. da 1 a 14 ‒ del modello standard possono essere modificate solo in senso più favorevole per il beneficiario. Le clausole previste dalla Sezione II ‒ artt. 15, 16 e 17 ‒ sono derogabili su accordo delle parti, fermi restando i principi stabiliti dalla legislazione vigente in materia di fideiussione e cessione del credito.
Ai sensi dell’art. 2 del D.M. n. 125/2022, il regolamento si applica alle fideiussioni stipulate a partire dal trentesimo giorno successivo alla sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana. Inoltre, le garanzie fideiussorie di cui all’art. 2 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, stipulate dal 16 marzo 2019 e sino alla predetta data, conservano la loro efficacia sino alla scadenza. In caso di rinnovo, esse sono rese conformi al modello standard di cui al su richiamato art. 1, comma 3.
Si rammenta che la Corte Costituzionale, con sentenza 24 febbraio 2022, n. 43, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale del combinato disposto degli artt. 1, comma 1,della legge 2 agosto 2004, n. 210 (Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire); 1, comma 1, lettera d) e 9, comma 1, del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210), nella parte in cui non riconoscono il diritto di prelazione anche alle persone fisiche che abbiano acquistato prima che sia stato richiesto il permesso di costruire.
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